Überhöhte Maklerprovision – BGH knöpft sich Wucher-Makler vor – SOUDRY & SOUDRY setzt sich vor dem BGH durch (BGH Urteil vom 12.05.2016, AZ I ZR 5/15)

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 12.05.2016 (AZ I ZR 5/15) mit einem überhöhten Provisionsverlangen von Maklern bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts beschäftigt. Hiernach muss ein Vorkaufsberechtigter an den Makler keine Provision zahlen, wenn sich die zwischen dem Verkäufer und dem ursprünglichen Käufer vereinbarte Provision außerhalb des Üblichen bewegt.

Der Fall

Zwei Brüder erben zu je 1/2 ein bebautes Grundstück in Berlin. Einer der beiden Brüder verkauft auf Vermittlung eines Maklers seinen Erbteil an einen Dritten. In diesem Erbteilskaufvertrag wurde eine Maklerprovision von knapp 11,5% auf den Kaufpreis vereinbart, wobei in Berlin knapp 7 % üblich sind. Nach Ausübung des Vorkaufsrechts durch den vorkaufsberechtigten Bruder verlangte der Makler von diesem die dort vereinbarte Provision. Dieser verweigerte die Zahlung, woraufhin der Makler vor dem LG Berlin Klage erhob. Während das LG Berlin (AZ 33 O 244/13) die Provision noch auf ein übliches Maß (6%) herabsetzte, wies das KG Berlin (AZ 10 U 11/14) auf die durch SOUDRY & SOUDRY eingelegte Berufung die Klage des Maklers vollständig zurück. Hiergegen legte der Makler Revision zum BGH ein.

SOUDRY & SOUDRY setzt sich durch

Der BGH folgte der Argumentation von SOUDRY & SOUDRY und bestätigte in seiner Leitsatzentscheidung vom 12.05.2016 das Urteil des KG. Hiernach muss ein Vorkaufsberechtigter zwar grundsätzliche eine vereinbarte Maklerprovision zahlen. Dies gelte jedoch nur, wenn diese Vertragsbestandteil zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer ist. Hiervon ist nur dann auszugehen, wenn sich die dort vereinbarte Provision im üblichen Rahmen hält. Andernfalls findet auch keine Herabsetzung der Provision auf ein übliches Maß statt (§ 655 BGB) – der Makler geht dann leer aus.

Die Leitsätze der Entscheidung

a) Die Bestimmung des § 655 BGB ist nicht über ihren Wortlaut hinaus auf andere Arten von Maklerverträgen anzuwenden.

b) Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht verpflichtet, die Maklerprovision in der vereinbarten Höhe nach § 464 Abs. 2 BGB zu erstatten, besteht für den Vorkaufsberechtigten auch keine Verpflichtung, eine auf die übliche Höhe reduzierte Maklerprovision zu zahlen.

Hierzu Dr. Rouven Soudry:

„Wir kämpfen für die Rechte und Positionen unserer Mandanten und setzten diese auch bis in die letzte Instanz durch. Wir begrüßen die Entscheidung des BGH. Sie hat grundsätzlich Bedeutung und betrifft viele anderen Vorkaufsfälle. Gerade in Ballungsräumen wie Berlin sind die Immobilienpreise und damit die Provisionen ohnehin bereits sehr hoch. Zudem stärkt der BGH der redlich arbeitenden Maklerschaft den Rücken”.