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Immobilienkaufverträge
Wir begleiten Sie bei dem rechtssicheren Kauf oder Verkauf Ihres Eigenheims
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der wesentlichen wirtschaftlichen Entscheidungen im Leben, die mit zahlreichen rechtlichen und finanziellen Fragestellungen verbunden ist. Um eine rechtsverbindliche und gesicherte Abwicklung zu gewährleisten, ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben.
Als unabhängiger und neutraler Amtsträger stellt der Notar sicher, dass der Kaufvertrag ausgewogen und rechtssicher gestaltet ist, sodass Käufer und Verkäufer ihre jeweiligen Rechte und Pflichten genau kennen. Zudem übernimmt der Notar die Koordination mit dem Grundbuchamt, Banken und anderen beteiligten Stellen, um eine geordnete Eigentumsübertragung zu ermöglichen.
Warum eine notarielle Beurkundung erforderlich ist
Ein Immobilienkaufvertrag bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB zwingend der notariellen Beurkundung, um eine rechtlich wirksame Übertragung des Eigentums sicherzustellen. Dies dient insbesondere dem Schutz der Vertragsparteien, da Käufer und Verkäufer die Tragweite der Vereinbarungen verstehen und keine ungesicherten Vorleistungen erbringen müssen.
Zudem sorgt der Notar für eine präzise Vertragsgestaltung, sodass alle wesentlichen Regelungen klar und rechtlich verbindlich formuliert sind. Erst durch die notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen. Ein notarieller Kaufvertrag enthält alle wesentlichen Regelungen, um eine rechtssichere Transaktion zu gewährleisten.
Absicherung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung
Für den Verkäufer ist es entscheidend, dass das Eigentum erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung übergeht. Der Notar stellt sicher, dass das Eigentum nicht vorzeitig übertragen wird und dass bestehende Grundschulden und Belastungen vor der Eigentumsumschreibung geklärt werden. Falls der Käufer nicht fristgerecht zahlt, können im Vertrag zudem weitere Rechte vorgesehen werden. Damit bleibt der Verkäufer Eigentümer der Immobilie, bis der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. Auch der Käufer wird umfassend abgesichert, da er erst zahlen muss, wenn rechtlich gesichert ist, dass er Eigentümer einer lastenfreier Immobilie wird. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützt ihn davor, dass die Immobilie noch an eine andere Partei verkauft oder anderweitig belastet wird. Der Notar stellt zudem sicher, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn alle im Vertrag festgelegten Bedingungen erfüllt sind. Durch die notarielle Kaufpreisfälligkeitsmitteilung wird genau festgelegt, dass und wann die Zahlung erfolgen muss.
Damit Käufer und Verkäufer sicher sein können, dass der Kaufpreis termingerecht gezahlt wird, regelt der Notar die Kaufpreisfälligkeit in mehreren Schritten:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Klärung der Lastenfreistellung
- Vorliegen aller behördlichen Genehmigungen
Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, stellt der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung aus, woraufhin der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer oder an Gläubigerbanken zur Ablösung bestehender Darlehen überweist. Dadurch erhält der Verkäufer den Kaufpreis erst, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen geklärt sind, und der Käufer zahlt erst, wenn sein Eigentum gesichert ist.
Übergabe der Immobilie und endgültige Eigentumsumschreibung
Der Notar achtet darauf, dass der Kaufvertrag den Übergabetermin sowie alle relevanten Besitzregelungen enthält. So wird unter anderem der genaue Übergabezeitpunkt festgelegt, meist nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Zudem werden Regelungen zur Nutzung der Immobilie bis zur Übergabe getroffen, um Rechte und Pflichten beider Parteien klar zu definieren. Falls die Immobilie vermietet ist, wird dies ebenfalls im Vertrag berücksichtigt. Käufer und Verkäufer haben somit eine klare vertragliche Grundlage, um die Immobilie zu einem festgelegten Zeitpunkt in einem bestimmten Zustand zu übergeben.
Nach Zahlung des Kaufpreises leitet der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch ein. Dies umfasst die Löschung alter Belastungen und Grundschulden, sofern diese nicht vom Käufer übernommen werden, sowie die Übereignung des Grundstücks durch die sogenannte Auflassung, die rechtlich verbindlich macht, dass das Eigentum an den Käufer übergeht. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch ist die Immobilientransaktion vollständig abgeschlossen.
Rechtssicherheit durch notarielle Begleitung
Ein Immobilienkaufvertrag muss zahlreiche rechtliche, finanzielle und organisatorische Aspekte berücksichtigen. Der Notar übernimmt dabei eine gegenüber allen Beteiligten neutrale, vermittelnde und strukturierende Rolle, indem er den Kaufvertrag unparteiisch gestaltet und sicherstellt, dass alle Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten aufgeklärt sind.
Zudem koordiniert er alle notwendigen Eintragungen und Löschungen im Grundbuch, um einen reibungslosen Eigentumsübergang sicherzustellen. Durch diese strukturierte und neutrale Vertragsgestaltung profitieren Käufer und Verkäufer von einer rechtssicheren, transparenten und gut organisierten Abwicklung ihrer Immobilientransaktion.
Das Merkblatt der Bundesnotarkammer bietet einen weiteren guten Überblick über den Kauf einer gebrauchten Immobilie:
