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FAQ – Kaufvertrag zu einer Immobilie
Was ist eine Vormerkung? Was bedeutet Besitz- und Lastenwechsel? Wann erhalte ich den Kaufpreis?
Hier finden Sie eine Übersicht der wichtigsten Fragen und Begriffe rund um den Kauf und Verkauf einer Immobilie sowie deren Ablauf. Im Folgenden soll Ihnen ein Überblick über die wichtigsten und typischerweise auftretenden Fragen und Antworten hierzu gegeben werden. Bitte beachten Sie, dass es sich hier um eine vereinfachte Darstellung handelt.
Eigentümer wird man erst, wenn der Grundbucheintrag geändert wurde. Dafür müssen alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sein, insbesondere die vollständige Zahlung des Kaufpreises. Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung erst, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat.
Die Auflassung ist die rechtliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang eines Grundstücks. Sie ist zwingend notwendig und muss notariell beurkundet werden. Erst nach der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer offiziell als neuer Eigentümer geführt.
Besitz beschreibt die tatsächliche Verfügungsgewalt über eine Immobilie, also die Nutzungsmöglichkeit. Käufer erhalten den Besitz meist erst nach Zahlung des Kaufpreises, damit Verkäufer nicht ihr Eigentum verlieren, bevor sie das Geld erhalten.
Neben dem Kaufpreis fallen Notarkosten, Grundbuchgebühren und die Grunderwerbsteuer an. Diese trägt in der Regel der Käufer. Der Verkäufer ist jedoch für die Kosten der Lastenfreistellung verantwortlich.
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde eingeht. Sie können sich auf Dinge wie Zuwegungen, Stellplatznachweise oder Abstandsflächen beziehen. In den meisten Bundesländern werden sie in einem Baulastenverzeichnis geführt, das vor dem Kauf eingesehen werden sollte.
Eine Dienstbarkeit ist ein Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück, das im Grundbuch eingetragen wird. Ein Beispiel ist ein Wegerecht, das einem Nachbarn erlaubt, eine Zufahrt über das Grundstück zu nutzen. Ebenso gibt es Baubeschränkungen oder Leitungsrechte zugunsten von Versorgungsunternehmen.
Das Erbbaurecht erlaubt es, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Das Grundstück bleibt jedoch im Besitz des Erbbaurechtsgebers, meist einer Kommune oder Kirche. Der Erbbauberechtigte zahlt dafür einen Erbbauzins.
Erschließungskosten fallen an, wenn ein Grundstück an die öffentliche Infrastruktur wie Straßen, Wasser- oder Abwassersysteme angeschlossen wird. Käufer sollten sich vor dem Erwerb über offene oder zukünftige Erschließungskosten informieren.
Die Fälligkeitsmitteilung ist eine Information des Notars an den Käufer, dass nun der Kaufpreis gezahlt werden kann. Dies geschieht erst, wenn alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, wie z. B. die Eintragung der Auflassungsvormerkung oder die Lastenfreistellung. Was im Einzelnen Voraussetzung für die Versendung der notariellen Fälligkeitsmitteilung ist, regelt der Vertrag.
Eine Grundschuld ist eine Sicherheit für die Bank, wenn ein Käufer den Kaufpreis finanziert. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und bleibt dort, bis das Darlehen zurückgezahlt oder die Grundschuld gelöscht wird.
Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer, indem sie ins Grundbuch eingetragen wird, sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist. Dadurch kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten, bis die Eigentumsumschreibung abgeschlossen ist.
Eine Immobilie kann mit Hypotheken oder Grundschulden belastet sein. Damit der Käufer sie lastenfrei erhält, wird mit der Lastenfreistellung sichergestellt, dass bestehende Verbindlichkeiten mit dem Kaufpreis getilgt und aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung bedeutet, dass sich der Käufer in einem notariellen Vertrag verpflichtet, die Zwangsvollstreckung in sein Vermögen oder die Immobilie zuzulassen, falls er seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt. Dies ermöglicht dem Gläubiger eine schnellere Durchsetzung seiner Ansprüche.
Ein Nießbrauchrecht gibt einer Person das Recht, eine Immobilie zu nutzen und wirtschaftlich daraus Vorteile zu ziehen, z. B. durch Vermietung. Beim Wohnrecht darf die Person die Immobilie nur selbst bewohnen, aber nicht vermieten. Beide Rechte werden oft im Rahmen der Altersvorsorge genutzt.
Ein Notaranderkonto dient als Treuhandkonto, über das der Notar Gelder verwaltet. Es wird nur eingerichtet, wenn ein besonderes Sicherungsinteresse besteht. Wann dies der Fall ist, wird vom Notar im Einzelfall geprüft.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt wurde. Ohne diese Bescheinigung kann die Immobilie nicht auf den Käufer umgeschrieben werden.
Ein Vorkaufsrecht gibt einer dritten Partei, z. B. der Gemeinde, die Möglichkeit, die Immobilie zu den gleichen Bedingungen wie der ursprüngliche Käufer zu erwerben. Es kann auch zu Gunsten eines Mieters bestehen. Der Notar prüft, ob ein Vorkaufsrecht besteht, und holt ggf. eine Verzichtserklärung ein.
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt, sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt und alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind.
Der Notar sorgt als unabhängiger und neutraler Amtsträger für eine rechtssichere Abwicklung des Kaufvertrags. Dazu gehören die Erstellung und Beurkundung des Vertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Lastenfreistellung, die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
